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2月廣州中心區一手成交堅挺,二手學位房受青睞

融邦創投 2019-11-08 15:18:25

??克而瑞地產研究報告顯示,今年2月房企銷售規模環比下降22%,不過前兩個月數據同比卻增長四成以上。受返鄉置業推動,部分三四線區域型房企春節銷售逆勢走高。總體而言,碧桂園保持單月累計雙冠軍,恒大、萬科緊隨其后。

??2018年2月,排名前100位房企總體銷售規模5296.4億元,較1月環比降低22%。一方面,是由于新年首月百強房企貨值充裕,年初業績基數較高。另一方面,2月市場受春節因素影響,整體銷售情況相比1月較為平淡。其中,大型房企如碧桂園、萬科、招商、金地等,以及一些以布局一二線城市為主的全國型房企受影響程度較大,1月業績環比降幅明顯。但受益于春節期間返鄉置業的需求旺盛,部分區域性房企及布局三四線城市較多的房企如中梁、藍光等,當月業績表現較為突出,與1月基本持平,部分房企甚至環比上升。

??值得注意的是,2月業績環比有所下降,但與去年相比,百強房企1~2月累計業績仍同比大幅增長了45.1%。同時隨著房企競爭的加劇,百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻也提升顯著。其中2月銷售額排名前三房企門檻已破千億,排名前十房企門檻提升幅度最大,從185.2億元增長到了286.1億元。排名前50、排名前100房企的門檻增幅也都超過了50%。

??記者了解到,2月不少房企都開啟了打折**潮。方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為,今年房地產的走向依然和政策息息相關,預計基調還是以穩定為主,放松和加強的可能性都不大,所以開發商資金鏈能否經受得住考驗,取決于自身的營銷策略和戰線布局情況。

??本地情況

??一手樓市:外圍減少,中心區堅挺

??根據陽光家緣統計顯示,2月廣州一手住宅整體成交共4969宗,環比下跌28.9%。地產人士分析認為,主要原因為進入傳統淡季“春節月”,買家假期外出,同時供應量環比大幅減少。

??據統計,2月外圍五區成交量均出現超20%的下跌,相比之下,中心區包括荔灣、天河在內的多個區域表現堅挺,成交量并未在“春節月”大幅減少,一定程度上可證明中心區以本地、改善型客戶為主,春節月對其購置計劃影響較少。據悉,由于2月份廣州一手供應板塊相對集中在東、南部,因此亦引導買家往增城、番禺以及南沙置業。該月十大成交熱盤中,增城有6盤上榜,來自永和、石灘、朱村等熱門板塊的項目共計成交952宗;南部成交較多項目有番禺大盤亞運城、南沙濱海花園、陽光城麗景灣等。

??中原地產企業傳訊部何嘉麗分析指出,從整體而言預售證減少受春節假期時間變化影響,2016年、2018年春節假期均為2月,而2017年春節假期為1月,加上當時樓市熱度較高,開發商密集推貨以迎合市場需求。反觀2018年,由于春節假期較晚,不少意向買家仍處于假期回流階段,從而影響開發商推貨計劃。

??統計顯示,2月廣州一手住宅新批供應量為2668宗,環比下跌超6成,外圍區除南沙外均出現不同程度的供應量減少,新貨不足同樣對買家購置欲望產生影響。

??受供應量大幅減少影響,截至2月底全市庫存量、消化周期環比均出現輕微回落,但仍保持在10個月以上。從各區庫存情況來看,中心六區除黃埔外,消化周期均保持在10個月以上;外圍區中除增城外,其余四區消化周期普遍在10個月以上。

??二手樓市:交投冷淡,學位房是亮點

??適逢傳統春節假期,2月二手住宅市場交投整體冷淡。記者了解到,春節假期導致看房客明顯減少,從而影響到2月整體的成交量有明顯下降,但在成交均價上有略微升幅,估計節后的成交量會隨著返穗人潮而漸增。

??“受到春節假期的影響,部分準買家的觀望情緒濃,致使站前路板塊看房客戶減少,因此成交量有所下降,但成交價格與上月持平,并無太大變化。”中原地產環市西路分行高級營業經理張文田對記者表示,正月十五過后,二手市場的交投量會開始逐漸回暖,之前猶豫不決的看房客有可能會主動出擊。此外,張文田介紹,該板塊的成交多以散盤為主,以南京路小區和荔新大廈為例,目前均價約4.5萬元/平方米,總價在300萬元左右。

??相對而言,由于小學報名的臨近,不少帶省一級學位的二手房成為淡季中的搶手貨。據了解,帶協和小學學位的二手房受到不少客戶青睞,但放盤量并不多,一至兩房最為緊缺,不少買家趁著春節帶著孩子看房。另外,淘金北小區一套98平方米的三房單位,對口省一級中星小學,年前業主的放盤價約498萬元,也引起了不少買家的關注。據悉,該板塊主要熱銷的二手盤有華僑樂園、淘金北小區及淘金路散盤。目前華僑樂園的放盤量最多,有面積76~85平方米的兩房及面積113平方米的三房,均價在4.5萬~4.8萬元/平方米不等。

??此外,有的片區由于配套齊全,成了換房一族親睞的對象。中原地產水蔭路分行高級營業經理鐘志明告訴記者,該片區2月份的交投較上月有所回落,但放盤量反而增多。據其分析,目前買賣雙方的心態較平穩,業主的放盤價較貼合市場均價,而客戶方面,經過大半年的政策過渡期,觀望狀態也慢慢減弱,開始積極入市,近期的客源比上月增多。目前,面積40平方米的一房及55~90平方米的兩至三房比較熱門,價格區間在200萬~450萬元的成交居多。

??租賃市場:房東降租拋橄欖枝

??2月適逢春節放假期間,不少外來務工人員都返回老家,租賃市場的房源也徒然增加。面對傳統的租房淡季,不少房東不希望房子空窗,有的甚至降價放租。

??中原地產世紀中分行營業經理趙青威告訴記者,在荔灣康王路板塊,2月的租賃市場進入淡季,成交量及放盤量都較少,價格方面,則是年前微下調,年后略有上升態勢。如此前一套富力廣場的單間,放租價約3000元/月,由于業主并不想春節期間空置房子,因此將租金調整至2800元/月。而對于年后租價上漲100元~200元/月,趙青威表示,漲幅實屬正常現象,只不過是恢復至年前的水平。

??此外,部分租客的約期滿后不打算續租,導致市場上租房盤源增多,以熱門租盤富力半島花園為例,一房租價在2600元/月,兩房租價約3200元/月,三房則約3800元/月。其中面積65平方米的兩房最受客戶青睞。地產經紀建議,在節后租房的客戶多留意屋內的裝修和設備,了解清楚房屋周邊的環境等。

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